土地の種類と選び方　ライフラインと建ぺい率にも注目！

2021年4月3日2022年6月16日

しばろう

どうも、「ゆるしば快適家づくり」管理人のしばろうです。

突然ですが、土地には「種類」があるってご存知ですか？

正確には「地目」って言うんですけど、ネットや不動産屋さんで土地について調べると記載されている登記上の種類分けのことです。

ネットなどで見る土地時情報の「青線部分」のことですね。

この記事を読んでいる方の多くが「住宅」を建てるための土地を探している方だと思うので、土地情報に載っている地目の種類や土地の選び方について説明していきます。

同時に「土地探しの進め方　理想の土地を探すためにすることとポイント」を読むと土地選びがスムーズに進みますよ。

土地の種類「地目」とは？

さっきも言いましたが、「地目」とは土地の種類のことです。

あなた

土地の種類って「田んぼ」とか「畑」のことだよね？

しばろう

うん、そうそう。
中でもボクたちが家を建てるための土地は「宅地」って言うんだ。

土地にもいろいろな種類があって、私たちが家を建てるための土地は「宅地」と言う地目になるんです。

地目と言ってもこんなにあるんです。

スクロールできます

地目	土地の概要
田	農耕地で用水を利用して耕作する土地
畑	農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
宅地	建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
学校用地	校舎、附属施設の敷地及び運動場
池沼	かんがい用水でない水の貯留地
山林	耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
牧場	家畜を放牧する土地
原野	耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
ため池	耕地かんがい用の用水貯留地
保安林	森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
公衆用道路	一般交通の用に供する道路
公園	公衆の遊楽のために供する土地
雑種地	以上のいずれにも該当しない土地

しばろう

他にも種類はあるけど、パッとイメージしやすいのはこれぐらいかな。
この中でも家を建てることができるのはほんのわずか。

あなた

ん？
ということは、宅地以外でも家を建てられるの？

しばろう

うん。
それについては次で説明するね。

家を建てることができる地目は？

家を建てることができるのは「宅地」だけではないんです。

しばろう

実際には「山林」、「原野」、「雑種地」でも家は建てられるんだよ。

えっ？山林？？

と思うかもしれませんが、TVの旅番組等で山の中にポツンと家が立っている光景を見たことがありませんか？

実際の登記上ではどんな地目で登録されているかわかりませんが、恐らくああいう場所は山林だと思います。

上記の地目は建築基準法上の制限がないのでそのまま家を建てることができるのですが、ちょこっと手続きをすれば家を建てることができる地目もあるんです。

その地目は「田」、「畑」の二つです。

あなた

思い返すと、昔「畑」だった場所が住宅地になってるなぁ。

なんて思った人もいるんじゃないでしょうか？

割とこのパターンは地方ではよくあるパターンで、10年〜20年前は畑や田んぼだった場所が住宅地に変わっている風景をよく見ていると思います。

では、「田」、「畑」に住宅を建てるための手続きについて説明します。

農地に家を建てるための「農地転用」手続き

農地転用とは、言葉のまま「農地を農地以外のもの」にすることです。

ここでの農地は、「耕作の用に供されている土地」と定義付けられています。

調べてみると「登記記録の地目は関係なく、現況（見た目）が田畑であれば農地として扱われます。」

となっていて農地に当てはまる土地の幅が広いように感じますが、自宅の庭を耕して「畑」と言い張ればそこは畑になります。

しかし、登記上は家を建てた場所なので宅地となるので、上記の定義づけはあまり気にせず登記上の登録地目の判断で大丈夫です。

話を本題に戻しますと、登記上の地目は「田」、「畑」となっている場所も宅地になるように手続きをしてそれが認められればはれて「宅地」となります。

農地転用手続きの費用と期間

まず、農地転用手続きをするには、当然のことですが転用する農地を自分が所有していることが条件になります。

なので、「すぐにでも家を建てて新居に住みたい！」と考えている方にはオススメできない方法になります。

手続き開始から許可が下りるまでの期間は、どの転用手続きでも変わらず「6週間」が目安です。

また、農地転用の申請をするにはタイミングがあります。転用申請の受付や審議の日程が決まっていてそのひを逃すと次の申請受理が2ヶ月も伸びてしまいます。

そして、少し複雑な案件が絡んでくる場合には許可が下りるまでに1年程度かかってしまうことがあるので、気長に待てる人、もしくは、申請中に貯金を貯めておくぞ！と考えられる人じゃないと耐えられない方法ですね。

あなた

せっかくいい場所を見つけたのに、そんなに待たなきゃいけないのか。

費用については届出・許可申請には費用はかかりませんが、提出に必要な書類を揃えるのに手数料がかかります。

専門書類が多いため、行政書士に依頼する方も多いみたいです。
依頼先にもよりますが届出の場合は3万円～5万円程度、許可の場合は6万円～8万円程度です。

「農地」は「宅地」に比べて値段が安いので申請料については気になる金額ではないですね。

土地を選ぶ時のポイント

これまでの内容で家を建てることができる土地の種類についてわかってもらえたかと思いますが、いまいちどんな土地を選ぶといいのかはまだ不安がありますよね。

そんな不安を少しでも解消できるように土地を選ぶ時のポイントを下の3点に沿って説明していきます。

・ライフラインの整備状況
・建ぺい率
・地盤の強さ

ライフラインの整備状況

今現在、実家で暮らしている方、アパート・マンションに暮らしている方など様々な方がいると思いますが、生活をしている中で当たり前のように使っているライフライン（水道、ガス、電気）ってどの土地に住んでも初めから使える状況とは限らないんです。

ガスについては「都市ガス」や「プロパン」などの種類があり、居住区の指定されたガスを契約すれば業者が運んで設置してくれればそれで終了ですが、水道と電気については簡単に済まない場合があるんです。

元々地目が「宅地」のところでは、ほぼ問題となることは無いのですが、農地転用で宅地になった土地では上水道の引き込み工事が必要になることがあります。

周りに民家や施設がなく、住宅地から少し離れた場所だと上水道が到底ないことが多く個人の費用で水道管を引く必要があります。

近所に住宅があり、その家が引いた水道管から引ける状況にあったとしても水道管の分岐を断られることもあるのです。

その理由は、自分がお金を出して水道管を引いたのに新しく来た人が自分の水道管から分岐することで水圧が弱くなってしまうからです。

確かに高いお金を払って水道管を引いたのに水圧がイマイチになってしまうのは嫌ですよね。

電気も水道と同様で近くに電線が通っていないと新たに電柱を建てて電線を引っ張る必要があるのでこちらも中々の出費になってしまいます。

意外と気にしない建ぺい率？

土地の登記情報の一つに「建ぺい率」というのがあります。

これは敷地面積に対する建築面積（建坪）の割合のことで、防火上と住環境配慮目的で設定された割合の事です。

例を上げると、

60坪の土地で建ぺい率が70％の場合「42坪」までの家しか建てられない

という事なんです。

この例での数字は一般的な人が建てる住宅としては平均的な数字なので問題はないのですが、この建ぺい率は土地によって変わるので

購入した土地に自分が建てたかった家が建てられない！

なんてこともありえるかもしれません。経験上あまり気にする数字ではないのですが、一応目を通しておいた方がいいですよ。

調べないとわからない「地盤の強さ」

家づくりで最も重要になる「基礎」。

この基礎が乗っかる地盤も当然「重要な項目」の一つになります。

なので、丈夫で頑丈な地盤に家を建てたいと思うのですが、こればかりは見極めが難しいのです。

あくまで私の感覚になってしまうのですが、一般的な住宅街や分譲住宅の一角であれば様々な人たちが家を建てたと言う実績と不動産会社が地盤調査をいしている可能性が高いので問題ありません。

ですが、本記事で度々上がった農地を転用した土地については正直グレーゾーンだと私は思っています。

とあるハウスメーカーの方は

「元々田んぼだった土地は水の重みで地盤が引き締まっているから大丈夫」

と言っていましたが、一方で他のメーカーの方は

「転用後、ゆっくりと時間をかけて地盤を慣らしていく必要があります。」

と、対極なことを言っていたので正直どちらが正しいのか分かりませんが、後者の意見は間違いではないので後者の考え方を持っていて間違いは無いのかなと思っています。

土地の地盤について少し不安を持たせるようなことを言ってしまいましたが、たとえ地盤が少し弱くても補強工事ができるので実は問題ないのです。（余計な出費になりますが…）

ですので、土地改良工事が追加にならないに越したことはないのですが、気に入った土地を見つけて地盤調査をして判断することをオススメします。